農村拆遷安置房能買嗎?

2019-05-09 20314人閱讀 來源:律師365整理
對本屬國有土地上房屋進行拆遷安置房可以買賣,但要注意查詢該安置房是否負有轉售條件的限制,同時要審查賣家的身份(包括是否有權處分、共有人信息等),對違約責任進行必要的約定,注意防范房產無法辦理過戶手續的風險。

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生活中,政府在拆遷之后為了安置被拆遷戶,一般都會修建拆遷安置房。但是,有時候拆遷安置房的供應數量會大于需求數量。在這種情況下,農村拆遷安置房能買嗎?為了解決您的疑問,律師365小編特意為您搜集了以下資料,希望對您有幫助。

一、拆遷安置房

拆遷安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。

即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據我國法律的規定,安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行,這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。安置的對象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農戶。隨著城市建設發展步伐的進一步加快,政府盡可能新建更多的安置房,不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

二、拆遷安置房的優勢

(一)分類

根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類:

1、是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博會拆遷。按照有關方面的規定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產權屬于個人所有,但在取得所有權的5年之內不能上市交易。

2、因房產開發等因素而動拆遷,動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。

(二)房源優勢

1、是現房,而且早期的安置房有些的地理位置優越,小區配套較完善;

2、戶型適中,以小兩房、小三房、部分中三房為主,即建筑面積120平方米以內的戶型占絕大多數,而且大部分為多層建筑

3、政府統建的房屋質量較為穩定;

4、安置房依托地理優勢和小區配套優勢,升值比率與經濟增長周期吻合,升幅較快

更重要的是,這些安置房如果沒有產權,價格普遍會比市價低。

當然,還有一個客觀原因,安置房的業主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。

三、拆遷安置房的風險

(一)政策因素

根據相關法規及政策規定,拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有,但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷,動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別,屬于被安置人的私有財產,沒有轉讓期限的限制,可以自由上市交易。

(二)價格因素

拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由于從訂立安置協議到房屋交付,中間間隔時間長、變化大,特別是價格不斷上漲,到交房時的價格可能相差近千元,拆遷戶認為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價,最終導致雙方的矛盾加劇,引起訴訟。

(三)人的因素

1、“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益,或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產,未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由,請求確認房屋買賣合同無效。

2、對此筆者認為,根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見,共有財產的部分共有人擅自處分共有財產,其行為應該視為無效,但該意見同時規定,如果第三人善意取得財產,其取得財產的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失,應該由擅自處置財產的共有人進行賠償?!冻鞘蟹康禺a管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產,其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚,拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全,應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋,并協助辦理房屋產權變更登記手續。

3、因此,為減少矛盾、避免糾紛,購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質,一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況,如房屋尚未建造或正在建造,買家非但要承擔極大的法律風險,而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名,以減少風險。

(四)交易風險

1、隨著城市化步伐的加快,大量農村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題,政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規費減免等相關政策,具有社會保障性質,其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比,拆遷安置房最大的特點在于購買對象特定和交易時間受限,即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房,并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產證的一定時間內(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。

2、雖然拆遷安置房交易受到限制,但在實際生活當中,由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價,因而在民間已經形成了事實上的拆遷安置房交易市場,甚至出現了批量收購此類房屋然后再轉賣牟利的“黃?!?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續,五年后再辦理房屋過戶手續的做法并未違反法律規定,屬于合法行為;但與普通的商品房相比,拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現在以下幾個方面:

1、房價上漲容易誘使賣方違約

按照政策的規定,賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里,房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時,賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在最終過戶之前,可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。

房屋的歸屬最終取決于過戶情況:誰最終取得了拆遷安置房的所有權證,誰就是房屋的所有權人,至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為,買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子里趕出去不成?可事實上,完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權,并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

2、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益

在城市擴展的過程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時,拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格,而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議:賣方認為,房子還沒有過戶,則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為,房款已經全部結清,自己已經入住,則拆遷補償款應當屬于買方。

從法律上來講,拆遷補償款應當仍然屬于賣方:一方面,拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變33動的規則。另一方面,拆遷補償款是賣方基于法律的規定而取得的,并非沒有合法的依據,因而不屬于不當得利。因此,賣方在已經收取了購房款之后,仍然有權利獲得拆遷補償款。

3、易受不確定因素影響

交易時間過長,則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。在一起案件當中,在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對于該買賣合同產生爭議,認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉,繼而卷入到賣房人的家務當中。最終,買房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人,有的已經赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達,就很難預測了,而訴訟也將因此被拖延下去,買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外,國家稅收、信貸等宏觀調控政策的變化,也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時,不能僅僅看到其相對低廉的價格,更應當看到其特殊的風險。筆者認為,購買拆遷安置房并非明智之舉,因為要順利完成交易所消耗的時間過長,其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價,而其可能損失的卻是整個房屋。

(五)政策風險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規范,出現或抬高一些入市門檻,比如2004年6月開始由政府統建的解困房(不包括安置房),產權證辦理后五年內不能上市買賣交易。

農村拆遷安置房能買嗎?通過閱讀上文,我們不難得出問題的答案。一般來看,農村拆遷安置房是可以購買的,但是存在比較大的風險。在購買拆遷安置房之后,不僅轉手時間受到約束,而且安置房的拆遷補償費買家也是無法拿到手的。因此,小編建議您在購買拆遷安置房時仔細斟酌再進行購買,以免造成損失。


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