什么是房屋公攤面積 怎么計算公攤面積

2018-09-11 27519人閱讀 來源:律師365整理
公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。建筑面積=套內建筑面積+公攤面積;公攤面積=公攤系數*套內建筑面積;公攤系數=總公共分攤面積/(套內建筑面積*總套數);套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺面積

什么是房屋公攤面積 怎么計算公攤面積

現在購買房屋的其實都知道在計算房屋面積的時候,除了有建筑面積之后,還會包括一定的公攤面積。一般購買房屋的建筑面積越大,那公攤面積也就會越大。那其中什么是房屋公攤面積呢?這是很多人都搞不清楚的,接下來,就讓律師365小編為你做詳細介紹吧。

一、什么是房屋公攤面積

公用分攤建筑面積主要是商品房中的每套(單元)依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權是屬于這棟樓內的全體業主共有的,購房人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。

其中公用建筑面積主要包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積,這些面積都是按照水平投影下來的面積計算的。。

此外,共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。但是大家要注意的是獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房等等都不應該計入共有建筑面積。

二、公攤面積如何計算

每一戶的分攤公用建筑面積的計算,其基本思路就是用各戶套內面積按比例進行分攤:

第1步:計算分攤系數

分攤系數=需要分攤的公用面積之和/各套內建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內建筑面積之和)/各戶套內建筑面積之和。

第2步:各套房的公用分攤面積=分攤系數×各套內建筑面積。

一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積,所以說帶電梯的房子公攤面積會相對大點。高層樓房的公攤面積要大于多層的公攤面積。高層公攤系數一般在18%~26%之間就算是較為合適的,而多層的公攤系數則在11%~16%之間我們就認為其是合理的。

不過,每個樓盤,甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣,所以房屋的分攤面積,大家一定要詢問開發商沒找到其相關的數據,進行計算,再根據房屋的使用功能和相關配套情況來看其是否合理。

三、公攤面積增加需要補交房款嗎,公攤面積增加怎么辦?

購房者簽商品房買賣合同時,購房合同上的面積一般是暫測面積,以后辦房產證依據的面積是交房時的實測面積。實測面積包括套內面積和公攤面積兩部分。由于施工精準度不夠,很多時候墻體施工的誤差會導致公攤面積增大。那么,公攤面積增加需要補交房款嗎?公攤面積增加怎么辦?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定,出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

公攤面積增加需要補交房款嗎?公攤面積增加怎么辦?根據上述法律規定,如果商品房公攤面積增加了,但是增加后的總建筑面積(即套內面積加公攤面積)與商品房買賣合同約定的面積的誤差不超過3%的話,那么購房者不能請求解除合同,而且必須補交增加的公攤面積的款項。當然,如果購房合同有不同約定的,則按照合同執行。

比如,購房合同約定套內面積80平米,公攤面積20平米。如果交房時,公攤面積增加到22平米,那么房屋面積的誤差則是[(80 22)-(80 20)]/(80 20)=0.02,即2%,沒有超過法律規定的3%,因此購房者不能解除合同,還必須補交這增加部分的公攤面積房款。

為了避免公攤面積增加時補交房款,購房者只能采取事前救濟方法,即購房者盡可能在簽訂合同時將合同具體化,比如在簽訂購買現房合同時要寫明建筑面積、建筑面積中含公攤面積的組成部分及具體平米數、使用面積平米數;購買期房則還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。

在現代化小區里面,其實都是會涉及到房屋公攤面積的,而此時對房屋公攤面積的計算就顯得很重要,畢竟在購房的時候這部分面積也是要計算房價的。在上文的內容中,小編為大家帶來了計算房屋公攤面積的內容,各位可以適當了解一下。而要是因為房屋公攤面積產生了爭議的話,可以委托專業的律師來幫助進行處理。


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